Publicerad 2025-02-25
Sedan länge har vi vant oss vid att rågrannar alltid har rätt att överklaga ett bygglov på grannfastigheten. Men sedan ett par år tillbaka är det inte längre självklart – det finns typiska undantagssituationer – det slog Högsta Domstolen fast i en dom 2022. Undantagen kan gälla fastigheter som består av flera friliggande områden/skiften – förhållanden som är vanliga i skärgården där hemmanen ofta har utägor i form av täppor, hagar och betesöar. Bygglov på sådana fastigheter ska enligt HD:s förtydligande bara kunna överklagas av de rågrannar som inte bara gränsar till bygglovsfastigheten, utan till exakt det område/skifte på fastigheten som ska bebyggas.
Men denna nya syn på saken verkar inte vara entydig. Länsstyrelsen i Östergötland och Mark- och miljödomstolen i Växjö är t ex inte alls överens om tagen och den välrenommerade advokatfirman Kilpatrick väntar för sin del på ”intressanta rättsfall om grannars klagorätt”.
Principen om rågrannes rätt att överklaga ett bygglov på grannfastigheten har aldrig varit inskriven i lag men det har sedan länge utvecklats till en fast praxis som dessutom har varit enkel att tillämpa. En titt på lantmäteriets fastighetskarta har snabbt visat vilka fastigheter som gränsar till en aktuell bygglovsfastighet och vilka rågrannar som därmed först ska få tillfälle att yttra sig inför beslut om förhandsbesked eller bygglov och som därefter också har rätt att överklaga beslutet om det inte går deras väg. (Det kan även finnas andra – icke rågrannar – som blir så påverkade av beslutet på annat sätt, att de kan ha klagorätt men det förhållandet behandlas inte här.)
Men när Högsta Domstolen 2022 ställdes inför fallet Sularpsängen – en jordbruksfastighet utanför Lund – bedömde de att det fanns anledning att nyansera den fasta praxisen. Tillämpas den hårddraget och i alla lägen, kan den leda till att byggen omotiverat försenas och fördyras av klagande grannar, som i verkligheten inte berörs av den nya byggnationen; de bor långt bort från bygget och/eller det ligger inte bara en väg utan också vatten, helt andra fastigheter eller andra skiften av bygglovsfastigheten mellan dem och nybygget. Det finns kanske vissa typsituationer då principen inte bör tillämpas, resonerade HD i sin dom. (Ö 6766-21)
Bara gräns mot berört skifte ger klagorätt
En sådan typsituation kan vara när bygglovsfastigheten består av två eller flera markområden som skiljs från varandra av mark eller vatten som inte ingår i fastigheten. HD kallar dem ”friliggande områden” och konstaterar att de kan ligga rätt långt från varandra och det kan vara en ren slump att de ingår i samma fastighet.
I det läget menar HD att varje friliggande område/skifte ska betraktas som en egen fastighet och det är bara den granne som gränsar till det bygglovsberörda skiftet som ska ha talerätt.
Men en sådan här ändring av praxis får ju inte leda till oklarheter eller svårigheter med tillämpningen, resonerar HD; det måste vara enkelt att avgöra vad som är ett ”friliggande område”. Det menar domstolen också att det är, eftersom olika områden/skiften vanligen är särredovisade på fastighetsregisterkartan (Typ Hemön1:4 1, 1:4 2, 1:4 6, 12, osv). Dock kan man aldrig vara säker på att områdena är geografiskt åtskilda bara för att de är särredovisade, påpekar HD, och därför är det inte lämpligt att inskränka en rågrannes klagorätt enbart med hänvisning till registerkartan. Å andra sidan bör det inte vara så svårt att med hjälp av kartan avgöra om en fastighet består av flera friliggande områden eller ej, slår HD fast och därmed knäsätts den nya principen att varje friliggande område/skifte ska betraktas som en egen fastighet.
Bygglovsprocessen underlättas och grannrättigheter begränsas?
Men ingen regel utan undantag har vi ju lärt oss och det gäller även den här nya principen. Grannen kan ha ett befogat intresse av att få bygglovet överprövat om bygglovsfastighetens områden/skiften bara skiljs åt av vägar eller mindre markområden och avståndet till grannen är litet, konstaterar HD. Men den rätten får grannen ta till vara genom att överinstansen i den situationen har skyldighet att bedöma hans/hennes klagorätt. Och finner överinstansen att grannen har klagorätt ska också själva bygglovsärendet prövas.
Den internationella advokatbyrån Kilpatrick med affärsjuridisk inriktning, menar att Högsta domstolens dom är av principiellt intresse. Den öppnar för att det skulle kunna finnas flera situationer där det kan ifrågasättas om en granne i en angränsande fastighet verkligen är tillräckligt berörd för att ha rätt att överklaga bygglov. I sådana fall skulle grannfastighetsägares rätt att överklaga kunna begränsas, vilket skulle underlätta bygglovsprocessen, bedömer Kilpatricks advokater.
Detta trots att HD för sin del bedömt att den förändrade praxisen inte kommer att leda till några rättsförluster för den enskilde om bygglovsbeslutet angår henne/honom.
”Sammantaget är det sannolikt att vi framöver kommer att få se fler intressanta rättsfall om grannars klagorätt som bygger vidare på domen från Högsta domstolen”, skriver Kilpatrick i sin kommentar till domen.